广州夫妇网签日给齐175万首付后业主拒不赎契

[摘要]在房屋交易中，定金不宜交付过多。此外，首期房款应在向房管局递件后，卖主办理完赎契等相关手续后才支付，而且前期的付款千万不要超过房产净值。

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“她卖掉这套房只能拿到净值135万元，但此时买家就给了她175万元，相当于还多拿了40万元。”———代理律师

光定金就给了80万元，网签日就给足了首付款共175万元，结果网签后业主却不愿意配合提前赎契了。因为，业主的房子除了抵押借款部分，净值就只剩135万元。广州一对夫妇前年在购买番禺华南板块某大盘别墅时，摊上业主违约。官司打了一年多，今年初，法院二审判决业主需配合买家过户并赔偿10%的违约金。但至今，业主仍未配合买家办理过户，赔偿款亦未拿到。

给了首付才知被查封

2013年8月20日，番禺某大盘的业主张女士将自家别墅向银行办理抵押登记贷款，其时抵押总价为286万。次年，她将房子对外放售，房子尚欠银行贷款190万元。

张女士的别墅共三层，其中建基面积50平方米，建筑面积约130平方米，自用地面积近110平方米。2014年10月中旬，刘先生夫妇看中了这套别墅并签署购房协议，约定总成交额为325万元，税费由刘先生夫妇承担。

双方在合同中约定，若张女士违约，每违约一天需以总成交价的千分之一支付违约金。若张女士违约30日，刘先生有权不购房，张女士需退还已收款项并向刘先生夫妇支付总房价10%的违约金。

按照合同约定，刘先生在签署合同当日就交付了80万元定金给张女士。

签约一个月后，2014年11月20日，双方办理了网签和签署了按揭贷款文件，刘先生按合同约定在当日就给齐首付款剩余的95万元。至此已支付了175万元给张女士，约定剩余150万元贷款由银行直接拨入张小姐银行账号。交易手续约定在2015年1月30日前完成。

也正是在同一日，刘先生给齐了首付款办了网签后，方发现所购买的别墅因欠缴物业管理费被法院查封。代理律师后来透露，张女士的房子被查封只是欠了一些物管费，事后已交清。

“相当于多得了40万”

2014年12月上旬，刘先生顺利获得银行的同贷书，但此时，张女士仍未向银行办理提前赎契。以当时成交总价为325万元计算，张女士此前向银行的贷款仍达190万元，这意味着，交易的别墅净值仅为135万元。

“她卖掉这套房也只能拿到净值135万，但此时买家就给了她175万，相当于还多拿了40万。”代理律师透露，张女士在网签后称担心刘先生网签报低价一事被发现，遂拒绝配合办理提前赎契，并于2015年1月23日致函刘先生要求重签网签合同。

刘先生夫妇则回函张女士，要求她在2015年1月30日前办妥提前还款、涂销抵押等手续，并确保在此前具备顺利过户的条件，逾期将构成违约并承担违约责任。在张女士办妥涂销抵押手续的前提下，刘先生同意重新签订网签合同。但是，张女士一直未去办理提前还款。刘先生督促未果，2015年4月21日向番禺法院提起诉讼。

二审判业主赔32.5万

2015年7月，番禺法院一审判决刘先生夫妇在判决生效五日内向张女士贷款的银行还清相应款项，在刘先生还清相应款项5日内，张女士协助刘先生办理提前还贷、涂销抵押手续，并协助过户。张女士应向刘先生返还代位清偿的提前还款中扣除房款后的款项和利息。此外，向刘先生以房屋总价325万元以每日千分之一的标准从2015年2月1日起赔偿违约金至房屋产权过户日止。

事后，张女士不服向广州中院提出上诉。今年初，广州中院二审维持一审大部分判决，只是将张女士的违约赔偿标准改为以总价325万元为本金，赔偿上限为10%，即32.5万元为限。

南都记者发现，关于张女士担心的网签报低价并未在判决书中体现，“毕竟那是其它部门的事，法院只关注谁违约”。

昨日中午，刘先生的太太表示，房子在二审期间再次遭遇法院查封，“因为业主在外面有欠债”。刘太表示，按照合同约定提前还款赎契一事应由卖家张女士处理，但目前判决需要买家协助先提前还款。

刘太表示，目前还在看张女士的诚意来决定要不要帮她提前还银行欠款，所以判决仍未有具体执行。

律师提醒前期付款千万不要超过房产净值

大源按揭总经理郑大源表示，广州当前二手交易中普遍在过户时给齐首付，“但在网签时给齐首付的也有少部分”。在广东广之洲律师事务所王美舟律师看来，在房屋交易中，定金不宜交付过多。此外，首期房款应在向房管局递件后，卖主办理完赎契等相关手续后才支付，而且前期的付款千万不要超过房产净值。此外，在交易中，买方最好不要帮卖方赎契，赎契一般是由卖方办好，办理赎契时建议交由担保公司办理风险较小。

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