楼市调控下半年加码可能性小 四主线掘金地产股

据中证报1日晚间消息，业内人士透露，对于公众关心的调控政策而言，虽然主要城市的房价仍然涨势难改，但下半年决策层调控加码的可能性较小。上海（楼盘）易居房地产研究院副院长（财苑）杨红旭表示，主要原因是宏观经济面临的不确定性增强，房地产业作为经济增长的重要支柱，不太可能出台新政打压。

而且，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件。但随着一些热点城市特别是一线城市房价上涨压力的持续加大和房企拿地热情的相对高涨，不排除地方政府会出台针对性政策来缓解房价上涨压力。因此，品牌房企仍需警惕这些城市的调控政策调整的可能，采取审慎、稳健的经营策略，并保持安全的现金状况以应对市场的变化。

此外，本届政府对金融机构去杠杆的决心，预计下半年货币政策宽松的幅度将非常有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，年内国内流动性紧张的格局也将延续。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，业内人士预计下半年的土地市场将变得更加理性，项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。

海通证券(600837,股吧)认为，地产股的股价驱动因素主要分为估值驱动和业绩驱动。估值驱动包括股价特性、公司治理、融资能力、定价能力、异动扩张和销售周转。业绩驱动主要是盈利能力的改善带来的EPS增速提升。目前A股仅对具备“异动扩张和销售周转”能力企业以高溢价。未来应该对“公司治理、融资能力和定价能力”逐步给予高溢价。

海通证券维持房地产行业“增持”评级，看好四条择股主线：截至6月28日，2012年A股市场PE（TTM）在10.99倍，房地产板块PE（TTM）在12.40倍。1）全国龙头公司，主要推荐万科A（B转H股推进程度成后期亮点）、招商地产(000024,股吧)（下半年H股平台构建完毕有望带来融资结构改善）、保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)；2）二线成长品种，推荐华夏幸福(600340,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、金科股份(000656,股吧)和中南建设(000961,股吧)；3）销售推进好、低估值品种，推荐滨江集团(002244,股吧)和首开股份(600376,股吧)；4）自贸区和城镇化主题，推荐外高桥(600648,股吧)和京投银泰(600683,股吧)。

【个股解析】

万科A （000002 ）：近期认购良好，拿地保持清醒

2013年05月15日 00:01中银国际田世欣

最新情况

5 月首周认购50 亿元，本月销售值得期待。4 月，万科(000002.CH/人民币11.62; 200002.CH/港币16.70, 买入)实现销售销售金额123.8 亿元，环比下降18.6%，销售环比下降更多源于推盘下降和季节因素，但市场活跃度并没有下降。根据中房信数据，公司5 月首周实现认购约50 亿元，并且5 月新推盘有望回到3 月的水平，销售值得期待。

预计全国销售总量顶峰13 亿方，未来10 年左右达到。从每年的理论住宅需求来看：(1)新增的城市人口需求4 亿方，(2)城市居住人口需求7 亿方，(3)现有住宅存量150-160 亿方，按照1/70 计算折旧，存量折旧约2 亿方，综上，每年的住宅需求总量约13 亿方，预计10 年左右的时间达到。

预计全年按揭呈现收紧趋势，下半年销售将有一定压力。最近政策对一手房成交其实并没有实质的影响，前4 月市场销售都很好，虽然4 月份销售环比下降，但市场活跃度并没有下降，同时，1 季度按揭很松，因此，全年来看，后续政策还是收紧趋势，后续按揭收紧可能较大，下半年销售将有一定压力。

公司要求结算和销售速度匹配，毛利率今年下降、明年有望回升。公司从去年开始结算速度加快，而后续也要求结算增速和销售增速要匹配，今年竣工增速要超30%，由此结算增速也将较高。今年的结算的毛利率仍会下降，但明年毛利率会会所回升。

装修房略微拉低总体毛利率，但带来免费资金有助于ROE 提高。装修部分的毛利率要低于开发部分，因此会拉低总体毛利率；但装修房会带来更多免费资金，并且收款早于装修1 年时间，所以有利于提高ROE，如：去年公司1,300 万方的销售中，按照1,000 元/平米估算，装修房带来超130 亿元的免费资金。

有息负债成本虽然不低，但经营杠杆的极致运用使公司总体成本最低。去年年底，公司有息负债716 亿元(成本约7.7%)，已售未结算金额1,437亿元(成本0%)，后者是前者的一倍，考虑到这部分客户免费资金支持，公司总体资金成本在行业当中应是最低的。

今年拿地不需要比去年多，后续只需要拿地600 万方。今年公司新开工计划1,653 万方，考虑保持三年开工量以及去年年底5,400 万方的未开工面积，因此今年预计只需要拿地1,600 万方就够了，并不需要超过去年的2,200 万方。而今年前4 个月公司已经拿地1,000 万方，后续只需要拿地600 万方。

维持买入评级 (A 及B 股)

万科秉持快周转、主打带装修及刚需产品的战略在当前市场下，获得了出色的销售数据以及优异的ROE 表现；5 月首周认购额达50 亿元，公司的销售势头依然强劲，预计公司全年销售额达1,700 亿元，同比增长超过20%；而从行业来看，在未来行业还有10 年发展的前提下，并且公司的行业集中度也有望从近3%发展到国际水平的6%，分析师认为公司未来的发展前景仍然广阔。分析师维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元，并维持对公司A、B 股的买入评级。

（《证券时报》快讯中心）

保利地产 （600048 ）：利用窗口加速销售，前4月去化率维持高位

2013年05月15日 00:01中银国际田世欣

最新情况：

保利地产(600048.CH/人民币11.95, 买入)1-4 月累计实现销售面积365.3 万平米，同比增长69.3%；累计销售金额401.94 亿元，同比增长67.4%；累计销售均价11,002 元/平米，同比小幅下降1.13%。4 月份单月销售环比下降22%在公司预期之中，受“国五条”影响，3 月份透支了部分4 月份的购房需求。维持全年销售1,200 亿的预测。成交结构上，小户型成交仍为主力，90-120 平米户型成交占比略有上升。

1-4 月来访量还是受到政策的影响，但影响不是特别明显，测算去化率还是维持在65%左右的水平。重点区域对销售贡献度仍高，全国各区域业绩贡献的均匀度也在提高。

推货方面，1-4 月公司新推面积350 万方，货值390 亿元。公司维持全年计划新推面积1,000 万方。

1-4 月拿地金额121 亿，新增规划面积454 万方，拿地金额占销售金额比例为30%，较12 年全年下降14 个百分点。分析师测算1-4 月新增项目权益比81.3%，公司计划未来整体平均的权益比维持在80%以上。

今年以来行业整个资金面的情况有所改善，保利新增开发贷成本有所降低。

保利坚定看好行业中长期发展，近几年市场在政策博弈下窄幅波动。保利将坚持房地产开发为主、坚持普通住宅开发、聚焦一二线城市、坚持快周转并灵活调节经营活动，力争每年20-30%的业绩增长。

维持买入评级

保利地产针对主流市场做主流产品的战略受市场青睐，前四月销售表现优秀、投资理性积极、财务状况稳健。进入后千亿时代的保利仍然定位自身为成长型企业，将继续受益于行业集中度的提升，每年力争实现20%-30%的业绩增速，分析师对此亦保有相当信心。维持对保利地产2013-14 年业绩预测1.51 元和1.91 元，维持买入评级。

（《证券时报》快讯中心）

首开股份 （600376 ）：销售强劲，激励效应逐步兑现

2013年05月02日 00:01长江证券(000783,股吧)刘俊

销售强劲预收账款猛增，结算项目毛利率有所回升公司报告期实现营业收入9.40 亿元，同比增长32.57%。相比之下，受3 月成交量大幅增长影响，公司预收账款较年初提高46.51 亿元至173.09 亿元。结算毛利率方面，相较于4 季度较多限价房项目集中结算，公司当期毛利率升至59.96%，高于2012 年全年41.62%的水平。

设立专项激励基金，有助公司向效率转型公司于3 月份公布了自己的激励基金计划。可以看到，激励条件本身倾向于考核长期绩效，而调节指标综合考虑了周转与ROE，对公司而言则是一次提升项目推进速度与资金使用效率的鞭策。在已经完成的两个考核年度中，公司尚未达到营业收入年均复合增速+净利润年均复合增速之和大于40%的目标。从目前公司的销售及可结项目利润率水平来看，中期考核目标有一定可能达到。

保持财务积极，土地市场活跃随着销售的逐步回暖，公司加大了拿地力度。公司今年一季度补充5 幅地块，以北京（楼盘）、苏州（楼盘）为主，计33.68 万方，规划建面52.97 万方，拿地节奏明显加快。公司的快速扩张亦体现在资本结构上，报告期内净负债率为119.48%，较年末上升3.42 个百分点。同时，公司调整债务结构，增加了长期带息债务占比，也反映出公司在投资端可能保持活跃，未来有望在土地市场上继续发力。

公司整体在向着提效率，快周转的道路上前进。考虑到 2012 年以来良好的销售情况及未结算项目较高的利润率水平，预计公司2013 年、2014年EPS 分别为1.60 元和2.05 元，对应PE 分别为5.98 倍和4.67 倍，给予“推荐”评级。

（《证券时报》快讯中心）

荣盛发展 （002148 ）：1季度销售约40.7亿，同比近翻番

2013年04月23日 00:01浙商证券戴方

经营业绩稳健，1季度EPS为0.16元

4月19日晚，公司披露2013年1季报：实现营业收入约23.72亿元，同比上升30.76%；实现归属上市公司股东的净利润约2.98亿元，同比增长33.45%；实现基本每股收益(EPS)0.16亿元，基本符合分析师之前预测值0.15元。报告期内公司经营业绩稳健，经营规模扩大，结转销售面积增加，助推归属上市公司股东净利润同比增长超3成。

2013年1-6月预计的经营业绩情况：归属于上市公司股东的净利润变动幅度20-40%；归属于上市公司股东的净利润变动区间100540.20-117296.90(万元)。

1季度销售约40.7亿，同增约97.6%

经粗略测算，公司报告期内实现商品房销售金额约40.7亿元，较2012年1季度的20.6亿元增长了97.6%。正如分析师在公司年报点评中提到的“项目多(超60个)、分布广(17城市)、面向首改需求(超9成产品在140平以下)”等三要素是公司商品房销售再创佳绩的重要驱动力。分析师维持公司2013年全年销售收入252亿元的预测，较2012年增长约40%。

预收同增超5成，业绩保证率126.8%

在商品房销售业绩同比翻番的背景下，公司期末预收账款达146.33亿元，同比增长了53.34%。结合报告期内实现营业收入23.72亿元，期末公司保障收入约170亿元，是2012年全年营业收入134.15亿元的126.8%，较去年同期提高了7.3个百分点；亦是2013年预测营业收入182.6亿元的93.1%，公司2013年业绩锁定度较高。

维持“买入”评级

分析师预计公司2013-2015年EPS分别为1.52元、2.08元和2.82元，当前股价对应的PE分别为10.4倍、7.6倍和5.6倍。分析师维持公司“买入”评级，基于如下考虑：(1)13年公司商品房销售有较好预期，预计同增39.6%；(2)土地储备“量足价廉”且项目定位“首改”需求，公司较高成长能够持续；(3)公司发展战略定位“中等城市”，牵手大城市与小城镇，有望在新型城镇化推进中受益。

（《证券时报》快讯中心）

招商地产 （000024 基金吧,行情,资讯,重仓股）：促进远大于竞争

2013年05月02日 00:01东方证券杨国华

本次收购对短期净利润摊薄非常有限。不考虑收购项目的成本费用等变化，因为权益变化带来的2013年净利润下降占2012年招商地产归属母公司净利润的2%。若考虑资产注入后，融资成本下降带来的财务费用的降低，则对短期公司整体净利润负面影响更小。

本次收购若按照第二种方案顺利实施，将为公司带来一笔不小的现金。若以最低价1.6 港元/股作为发行价，资产注入将为瑞嘉投资(招商全资子公司)带来15 亿港元现金，若按1.9 港元/股发行，资产注入将为瑞嘉投资带来6.7亿港元现金，为东力实业带来11 亿现金。

中长期看，内地和香港平台并非竞争关系，而是相互促进。香港平台的快速建立，将显着提高公司整体融资能力，加快公司扩张速度。1)资金对房企至关重要。全行业来看，资金来源增速决定了投资增速。2)公司再融资渠道打开。香港再融资畅通，今年以来恒大、融创等陆续实现再融资。再融资是房地产企业扩大资金来源的重要渠道。可以说，股权和债权融资是企业融资的双轮，债券融资有负债率的约束，股权融资可以降低负债，两轮互相促进。近几年A 股再融资关闸，导致A 股上市公司主要采取债权融资的方式，一条腿走路，发展速度明显受到影响。3)有望进一步降低公司融资成本。2012 年公司有息债中约有27%为境外融资，利率大约在2%-3%。而在境内，银行借款最低也要6%-7%，信托贷款更高。

财务与估值

公司在集团支持、加杠杆空间、融资能力等方面具有明显优势，是未来持续增长能力最值得看好的公司之一。维持2013-2015 年每股收益分别为2.43、3.00、3.84 元的预测，对应目标价30 元，维持公司买入评级。

（《证券时报》快讯中心）

外高桥（600648）：期待改革红利，公司将承担全球核心平台业务

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源：海通证券 撰写时间：　2013-05-02

事件：

公司公布2013年1季报。报告期内，公司实现营业收入11.05亿元，同比减少15.41%；归属于上市公司股东的净利润3337万元，同比减少59.7%；实现基本每股收益0.03元。

投资建议：

公司主要从事上海外高桥国际贸易区的地产开发、园区管理（包括土地转让）及物流贸易等业务。目前包括外高桥在内的上海综保区正申请设立中国首个自贸试验区。在李克强总理的“开放倒逼改革”下外高桥有望成为集金融、贸易和体改于一体的全球核心平台型企业。目前公司前期物业转让合同31.33亿元，隐含EPS约0.45元。2013年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区以实现“产城融合”。森兰130万平项目（目前已启动78.58万平），未来几年将给公司带来较高回报。分析师预计公司2013、2014年EPS分别是0.46和0.59元。对照前海获批后商办地价飙升，分析师预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区获批。在暂不考虑该因素的情况下分析师得到公司RNAV是22.68元。截至4月26日，公司收盘于14.01元，对应2013、2014年PE分别为30.45倍和23.74倍。考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥有望获批自贸试验区，分析师以RNAV的85%折，即19.28元作为6个月目标价，维持公司的“增持”评级。

主要分析：

1.2013年1季度，受物贸业务量下降影响公司营收下滑15%；股权处置收益下滑使得净利润降幅大于营收降幅：2013年1季度，报告期内公司实现营业收入11.05亿元，同比减少15.41%；同时，本期公司股权处置收益下滑使得报告期内公司实现净利润3337万元，同比减少59.7%。

2.2013年初公司启动森兰项目36万平；2011年来公司已合计启动森兰项目开发建面78.58万平：2013年以来，公司继续加快森兰·外高桥项目开发。2013年4月，公司同意启动森兰外高桥商业商务区D1-4项目、D4-4办公楼项目、D3-2办公楼项目的开发建设。上述合计开发面积为10.78万平，总规划建面为36万平，总投资额达56.1亿元。加上2011年公司启动的5.64万平森兰项目（总规划建面10.14万平，总投资额5.62亿元）。2011年至截至报告期末，公司合计启动森兰项目面积31.55万平，总规划建面78.58万平，预计总投资额达122.81亿元。分析师认为，这些项目的开发将推动公司未来几年租赁收入保持较快增长。

3.公司已签订的物业合同剩余未结算资源达31亿元，这将增厚未来公司净利润4.56亿元：2012年10月，公司以21.24亿元（折合楼板价1.77万元/平）向上海保利建锦房地产有限公司、上海融创绿城房地产开发有限公司挂牌转让森兰外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块使用权。目前，仅余A10-3居住地块（建设用地面积5.64万平，规划建面9.02万平）将于2013年过户。截至2012年报，A10-1、A10-2地块已完成结算。分析师预计未结资源价格15.96亿元。

（《证券时报》快讯中心）